La crisis de las oficinas es ya una realidad que está amenazando al sistema financiero de EEUU y poniendo en jaque al sector inmobiliario europeo. Con los tipos de interés altos, peores perspectivas económicas, mayores costes y el auge del teletrabajo, los activos de inmobiliario comercial para alquilar se han desplomado, provocando auténticas sangrías en las cuentas de numerosos bancos en Nueva York y diversas socimis en Berlín. Sin embargo, mientras el mundo mira con preocupación al sector, Madrid vive una auténtica primavera de proyectos, con una oferta de 340.000 metros cuadrados para los próximos dos años y con potentes rentabilidades .
En ese sentido, los expertos han puesto su mirada en este mercado para entender cuáles son los motivos no solo de su salud a prueba de crisis, sino de la 'era dorada' que atraviesa la capital. Madrid parece haberse convertido en un oasis en el desierto, en un fortín capaz de soportar las turbulencias del inmobiliario europeo y americano. La capital de España pasa por un buen momento a nivel general. La economía de la región es de las más dinámicas de España, lo que atrae grandes inversiones del exterior, que se traducen en empleo, salarios más altos y un mercado inmobiliario que resiste y crece, tanto a nivel residencial como a nivel empresarial o de oficinas.
El éxito de Madrid
El atractivo de Madrid va más allá de las palabras y los elogios como los que se han visto recientemente en la prestigiosa revista The Economist, es algo que se palpa en los datos. Madrid lidera la inversión extranjera en España, con 10.300 millones, frente a los 2.100 en Cataluña. Es decir, Madrid recibe cinco veces más inversión extranjera que Cataluña. Esto genera actividad, consumo, inversión, valga la redundancia, y empleo. Madrid está de moda.
El peso de la capital está llevando en volandas a la región al completo. La ciudad de Madrid es sin duda el corazón de la región, pero su poder de atracción también influye en la periferia, cuya población ya supera incluso a la de la propia ciudad. Los últimos datos oficiales muestran que la población de la periferia ya supera los 3,5 millones de habitantes frente a los 3,3 millones de la capital.
Todo ello, a su vez, impacta de forma positiva en la economía. En 1980 la región representaba el 15% del PIB español. En 2022, la proporción superó el 19%, expandiéndose incluso más rápido que el crecimiento de la población en el mismo periodo de tiempo. Esto quiere decir que el PIB per cápita de los madrileños se ha ido incrementando. No es solo un éxito demográfico (por la llegada de gente de fuera de la región), es también un éxito económico.
The Economist señala que "ahora Madrid está teniendo su momento. Los turistas acuden en masa, así como los posibles los residentes. Entre ellos se incluyen estadounidenses que huyen de una política tóxica, europeos que vienen del norte buscando una gran ciudad donde vivir cómodamente y, sobre todo, latinoamericanos. Algunos vienen a trabajar en la construcción, en la sanidad o la hostelería. Otros llegan a la ciudad con cierto patrimonio, huyendo del populismo confiscatorio. La población extranjera ha crecido un 20% desde 2016, gran parte de ella latina, lo que convierte a Madrid en un rival creciente de Miami como la 'capital de América Latina'. La región de Madrid es más rica que la de Roma y no muy lejos de la de Berlín", explican desde The Economist.
Todo ello queda reflejado en el mercado inmobiliario, que frente a las caídas que sufren Alemania, Suecia y otras zonas de Europa, los inmuebles en Madrid siguen gozando de gran demanda. Como se señalaba anteriormente, incluso el mercado de oficinas resiste, a contracorriente de lo que ocurre en buena parte del mundo, donde el covid primero y la subida de tipos de interés después ha puesto a este sector en una situación como mínimo peliaguda. Jose Mittelbrum, Senior Director Advisory & Transaction Oficinas en España de CBRE, explica en declaraciones a elEconomista.es que "Sin duda alguna está creciendo el atractivo y visibilidad de Madrid hacia los inversores internacionales, lo que posiciona a la capital en las primeras posiciones donde invertir en inmobiliario en los próximos años. Proyectos de gran envergadura como Madrid Nuevo Norte convertirán a nuestra capital en una de los protagonistas globales de la inversión en oficinas".
Además, este año ha comenzado muy bien frente a la debilidad que presentan otras grandes ciudades del Viejo Continente: "2024 ha arrancado con operaciones de gran tamaño -que no veíamos desde 2019- retomando la senda de normalidad y dinamismo en el sector. Estamos viendo cómo las empresas tienen una preferencia clara por ubicarse en los mejores edificios y en zonas bien comunicadas por transporte público y con buenos servicios alrededor. Esto va a seguir empujando las rentas al alza", sentencia Mittelbrum.
Según el último European Investor Intentions Survey 2024 de CBRE, Madrid y Barcelona se encuentran en el top 10 de ciudades europeas más atractivas para invertir en 2024. España destaca en el ranking de los diez países europeos más atractivos para los inversores en 2024, manteniéndose en cuarto lugar y solo por detrás de Reino Unido, Alemania y Polonia. Además, es el único país que cuenta con dos ciudades en este ranking, demostrando las buenas previsiones del sector inmobiliario español: Madrid escala hasta el tercer puesto mientras que Barcelona ocupa el séptimo lugar en el top 10 de ciudades europeas preferidas para invertir.
¿Quién quiere venir a Madrid?
Madrid atrae a todo tipo de personas. Solo hay que pasearse un fin de semana por el centro y prestar atención para escuchar diferentes idiomas. Aunque buena parte de esos extranjeros son turistas, una porción creciente son extranjeros que eligen Madrid para vivir por motivos de trabajo, estudios o directamente por la calidad de vida. Esto, a su vez, está generando una importante actividad en los alquileres de oficinas de alto nivel: "Las rentas prime tanto en Madrid están por debajo de los máximos históricos que se marcaron en 2008, si bien en los últimos años han experimentado un crecimiento al alza; tendencia que se espera que siga en los próximos meses. El interés de los inquilinos por ubicar sus oficinas en zonas céntricas sumado al incremento de calidad con entregas de edificios en las ubicaciones prime", comenta Mittelbrum, que añade que a nivel europeo, seguimos siendo un país muy competitivo en comparación con otras grandes plazas europeas.
Madrid no quiere perder este atractivo. El riesgo de toda ciudad que está de moda es terminar muriendo de éxito. Si la demanda y la inversión siguen siendo tan elevadas, los precios podrían alcanzar niveles absolutamente prohibitivos, reduciendo la asequibilidad de los inmuebles y lastrando la actividad inmobiliaria de la ciudad y la región, con lo que ello supone para la economía y la sociedad. Por ello, la oferta debe aumentar para aprovechar esta oleada de llegadas e inversiones sin que se generan grandes distorsiones de precios.
En lo que a oferta se refiere, "en el caso de Madrid veremos como el pico de entregas se centra más en este 2024. Concretamente, en la capital, desde CBRE manejamos una previsión de más de 340.000m2 de oferta futura que ya se están desarrollando en el mercado de oficinas entre 2024 y 2025, incluyendo obra nueva y rehabilitación. En la actualidad, ya hay más de 60.000m2 pre-alquilados (un 17% del total) y todo lo pre-alquilado se ubica en el centro (CBD o Center Business District)", explica Jose Mittelbrum. Este experto da ejemplos de edificios pre-alquilados:
- Ruíz Picasso, 11: casi el 100% del edificio está prealquilado)
- Torres Colón -100% prealquilado
- María de Molina, 39 - Ed. Cubo: 5.060 m2 (100% del edificio está reservado)
El riesgo de Madrid es la propia España
En cualquier caso, a pesar de que la capital española es el gran motor del sector de las oficinas y está acaparando la inversión en el sector en plena crisis global, los expertos ven un riesgo claro: que el resto de ciudades españolas se queden una mayor parte del pastel. Aunque todos dan por hecho que el mercado madrileño seguirá creciendo, Giulia Bellicoso, analista de Capital Economics, defiende que la gran oferta que se viene sobre Madrid puede provocar que Barcelona u otros lugares ganen enteros.
"Hay razones para sugerir que el excelente rendimiento del alquiler de Madrid podría terminar pronto", alega Bellicoso. La experta prosigue "un mercado laboral sólido hará que la capital supere al resto", pero "mientras la nueva oferta en Madrid alcanzará el 2,8% del stock para 2024 y el 2% para 2025, en Barcelona el ritmo será del 2,6% este año y un 1,7% el que viene". Un cambio de paradigma que dotará de más rentabilidad a la urbe catalana.
Carlos Balado, profesor de OBS Business School, explica que "en España en general no hay un exceso de oficinas como el que se ha producido en otros mercados", lo que ha garantizado un crecimiento del sector. Sin embargo, prácticamente Madrid ha capitalizado esta situación ya que "se ha consagrado como una de las mejores ciudades para invertir en oficinas de toda Europa".
En ese sentido, señala que la competencia no vendría de otras capitales europeas, que viven una situación complicada sino que "ante una mayor oferta en la capital, es posible que se reparta la inversión con otras zonas de España con gran interés comercial" y señala a Barcelona y ciudades como Málaga. En cualquier caso, Balado señala que incluso con un crecimiento más repartido, Madrid seguirá "subiendo con fuerza y liderando el sector", una situación que contrasta fuertemente con una crisis que se ha extendido por Europa tras manifestarse en EEUU.
La crisis de las oficinas llega a Europa
En el caso de EEUU, el sector inmobiliario lleva desde comienzos de 2023 advirtiendo de que una potente crisis se ha instalado en las oficinas. Los expertos de PwC explicaban en su último informe que "la viabilidad de sus activos se ha deteriorado por sus bajas rentabilidades". Desde Morgan Stanley explicban que el valor de las mismas se ha desplomado cerca de un 20% y el banco ha explicado que aún esperan una corrección del 30%. La demanda se ha desplomado, provocando que la tasa de desocupación escale hasta el 19%, el ratio más alto en toda la secuencia histórica de Moody's, que se extiende hasta 1979.
Los motivos detrás de este golpe en la demanda los explicaba la Reserva Federal en un reciente informe, en el que defendía que "gran parte del debilitamiento del mercado de las oficinas viene del covid, cuando el aumento del teletrabajo y el posterior modelo híbrido ha reducido la demanda". En particular esto se ha notado en la industria tecnológica, que ha implementado a marchas aceleradas el teletrabajo. Esto se ha mezclado con unos tipos de interés más altos (que enfrían el endeudamiento y la demanda de las oficinas).
Esto ha dejado en shock a las empresas que se dedican a arrendar estos activos a las empresas pues, según un estudio conjunto de USC, Columbia, Stanford y Northwestern, "el 44% de los préstamos para este sector tiene ahora un capital negativo". Un problema para la banca, que tiene acuerdos con estas firmas de alquiler que se encuentran con que "si sigue habiendo tipos elevados y no hay una recuperación rápida de los precios de los activos, las tasas de incumplimientos pueden ser comparables o superiores a la 'Gran Recesión'". En cualquier caso, los datos de MSCI Real Assets muestran que el valor de este tipo de activos han sentido un golpe de 80.000 por la caída de su valoración. Desde Capital Economics señalan que en San Francisco y Portland viven descensos del 50%, con grandes caídas también en otras grandes urbes como Nueva York y Chicago.
"Hay una persistente debilidad de los mercados inmobiliarios, se trata de la mayor crisis inmobiliaria desde la crisis financiera"
Desde CBRE creen que esta 'tormenta perfecta' se saldará con "pérdidas de 125.000 millones de dólares para el sector y 60.000 millones para la banca", pero consideran que "es insuficiente para provocar un shock en el sistema financiero". En cualquier caso, la gran banca de Wall Street ya está notando en sus resultados la presión de exposición al mercado de las oficinas y está notando el impacto.
En cualquier caso, esta crisis ya se está filtrando de manera indiscutida. Al principio solo se hablaba del golpe en el viejo continente debido a la exposición a oficinas estadounidenses por parte de firmas alemanas, francesas, holandesas… etc. Sin embargo, el reciente anuncio de Deutsche Pfandbriefbank AG (PBB) ha puesto en el foco la debilidad del mercado local. Según la firma bávara, se ha tenido que provisionar cerca de 215 millones de euros por la "persistente debilidad de los mercados inmobiliarios", que el banco calificó como "la mayor crisis inmobiliaria desde la crisis financiera".
El propio Banco Central Europeo se ha mostrado preocupado por la situación de las oficinas en Europa. En el último informe de Estabilidad Financiera, la institución monetaria destacó que notaba una "disminución persistente en los activos de inmobiliario comercial, acelerado por un mercado estancado". Según los datos del BCE, la actividad de este mercado durante el primer semestre de 2023 se desmoronó un 47% frente a 2022.
Donde más se ha visto esta tendencia ha sido en Alemania, donde los precios de las oficinas han vivido la mayor caída de toda su historia en 2023. Concretamente, los precios de los inmuebles comerciales han descendido un 10,2% según datos de la patronal bancaria del país, VDP. "A pesar de la frecuente especulación pública, aún no se vislumbra un cambio de tendencia en los precios inmobiliarios. La situación seguirá siendo difícil por el momento hasta 2024", afirmó el director ejecutivo, Jens Tolckmitt.
Balado, señala que, en el caso del país germánico y otros países del centro y norte de Europa han tenido factores algo diferentes a los de EEUU. Por un lado, aunque no ha incidido tanto el teletrabajo, "los costes han aumentado decididamente, mientras el sector industrial ha sufrido especialmente, golpeando la demanda". El índice PMI, que mide la actividad industrial alemana, está en territorio negativo (por debajo de los 50 puntos), desde julio de 2022. A estos factores, únicos respecto a la crisis norteamericana, se le suma también "un entorno de tipos altos y un 'stock' muy potente" que no ayuda desde el lado de la oferta.
