El índice de precios que regulará los alquileres en las zonas tensionadas es la piedra angular de la ley de vivienda, y una de las medidas que más críticas ha despertado en el sector inmobiliario. Los expertos repiten como un mantra que la intervención del mercado en las áreas calientes -de momento sólo se pondrá en marcha en Cataluña- tendrá consecuencias nocivas y efectos contrarios a los esperados (al igual que ha ocurrido con el tope para actualizar las rentas). Estos son los principales:
Menos oferta
Antes incluso de que le ley de vivienda entrara en vigor a finales de mayo de 2023, los propietarios comenzaron a retirar sus pisos del mercado para evitar la intervención de precios. Desde la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) sostienen que el índice que regulará el alquiler en las zonas tensionadas creará "más temor entre los propietarios", lo que "agudizará la huida de arrendadores de vivienda habitual del mercado y reducirá todavía más la oferta". Según datos de la federación, desde que se aprobó la ley de vivienda, el 21,67% de las casas se ha trasladado al mercado de alquiler temporal o turístico y un 13,07% lo ha hecho al de compraventa.
A esas tesis se ha sumado recientemente el servicio de estudios de BBVA, que considera que las políticas de impulso a la demanda de vivienda o de fijación de precios pueden tener efectos nocivos a largo plazo en el sector. BBVA Research considera que los topes a las rentas "pueden incluso incentivar la salida del mercado de viviendas, en un entorno donde los costes de mantener una casa en condiciones habitables se están incrementando considerablemente".
Dificulta el acceso a la vivienda
El descenso de la oferta dificultará aún más el acceso a la vivienda, especialmente de las familias más vulnerables y de los más jóvenes. "Para una parte de los inquilinos supondrá un respiro esta rebaja en su renta, sin embargo, en el largo plazo, los nuevos inquilinos o colectivos vulnerables como los jóvenes que buscan vivienda o que se introducen en el mercado por primera vez, se encontrarán con un alquiler cada vez más limitado, compacto y de leve rotación", explica Ferrán Font, director de estudios de pisos.com.
Precios más altos
El Parlamento catalán aprobó en 2020 la primera ley que limitó los alquileres en la comunidad. Estuvo en vigor durante año y medio, hasta que el Tribunal Constitucional la anuló parcialmente. Sus efectos sobre los precios se plasmaron en diversos estudios, uno de ellos elaborado por Esade, que concluyó que la medida provocó una reducción de precios del 5%, pero solo rebajó el precio de las viviendas más caras. En cambio, generó un "aumento significativo" en las más baratas, que "tendieron a pegarse" al índice de referencia.
Los juristas también han puesto en duda la efectividad del nuevo tope a los alquileres y reclaman "medidas reales" para garantizar el acceso a una vivienda digna. "Estas medidas ya se aplicaron en el pasado en Cataluña y no hicieron más que tensionar el mercado", explica Arantxa Goenaga, socia y abogada de Círculo Legal Barcelona.
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) consideran que el índice no ofrece una valoración "real" de la vivienda y que "va a florecer la picaresca de algunos arrendadores por querer llegar a la escala superior de precios que establece el nuevo índice". El Sistema Estatal de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda cuenta con un rango de precios máximo y mínimo que se establece en función de la zona en la que esté ubicada la vivienda las características de la misma.
Impacto en las zonas limítrofes
La intervención del Gobierno también tendrá otro efecto adverso en cuanto a precios: elevará los alquileres de las zonas limítrofes a las tensionadas, algo que ya se ha detectado en Berlín, ciudad donde se regulan los precios del alquiler.
"Se ha producido un efecto de sustitución de vivienda a Postdam, ciudad vecina de Berlín, y a otros municipios circundantes, donde los alquileres están aumentando a un ritmo acelerado desde que entró en vigor la congelación del alquiler", advierte un estudio de la Universidad Económica de Viena sobre el Mietendeckel, la ley aprobada en Alemania en febrero de 2020.
Inseguridad jurídica y menos inversión
Otra de las principales denuncias del sector es que la intervención de precios genera inseguridad jurídica, por lo que espantará a los inversores y paralizará futuros proyectos. Una encuesta publicada recientemente por la Asociación de Promotores de Cataluña (APCE) cifra en un 19% el porcentaje de promotores inmobiliarios que ha trasladado su inversión fuera de Cataluña, principalmente a Madrid y Málaga, tras la aprobación de la ley de vivienda
"Debemos procurar que nuestro sector funcione, nos rebelamos contra decisiones políticas y cambios legislativos que no funcionan y así se ha ido demostrando en los últimos años demasiadas veces desgraciadamente", dijo Xavier Vilajoana, presidente de APCE.
Reparto inadecuado de la vivienda
El control de precios en las zonas tensionadas también podría generar un reparto inadecuado del mercado. José María Raya, director de la Cátedra Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra lo explicaba así: "Los inquilinos pueden permanecer en viviendas que no se adecuan con los cambios en sus preferencias y necesidades sencillamente por su bajo precio. Estos afectos se expanden hasta el punto de reducir la movilidad laboral (no aceptar ofertas que ponen en riesgo esa vivienda controlada) o fomentar prácticas discriminatorias", dice el experto, que añade: "si el precio ya no es un mecanismo de asignación de viviendas, el sistema de colas (el primero que llega) se puede cambiar fácilmente por aquél afín a mí en raza, nacionalidad, religión, creencias políticas, orientación sexual o renta".
Mercado negro
Los propietarios sujetos al control del Gobierno buscarán la forma de evitar la aplicación de la ley, o al menos, de minimizar su impacto. Es por ello que se podrán crear mercados negros donde los arrendadores exijan a sus arrendatarios una cantidad extra a lo que estipula el contrato de alquiler.
Además, los propietarios también podrían buscar mecanismos legales para compensar la merma de ingresos. Entre otras alternativas, podrán incluir en el alquiler el pago de determinados servicios que normalmente no se tienen en cuenta como el IBI, el seguro de la vivienda, o incluso el servicio de internet.
Casas deterioradas
El control de rentas también provocará que los propietarios dejen de invertir en sus inmuebles, lo que provocará un deterioro paulatino y un envejecimiento de las viviendas de alquiler que estén en las zonas tensionadas.
Menos rentabilidad para los propietarios
El control de precios provocará un descenso de la rentabilidad de sus inmuebles, y llevará a muchos propietarios a poner sus casas en venta. Desde Alquier Seguro, empresa asociada a la CEOE, han pedido a los propietarios que mantengan sus viviendas en el mercado pese a la nueva regulación de precios. Consideran que seguirá siendo "la opción más rentable" frente al alquiler turístico y temporal, a pesar de que a los propietarios les pueda afectar el índice de precios.
