Los fondos accionistas de las grandes promotoras de este país han cortado el grifo del capital a sus inmobiliarias. Tras la imposibilidad de cerrar el ciclo de inversión dentro de estas compañías por el elevado descuento sobre el NAV con el que cotizan, han decidido pisar el freno y darles vía libre para que se asocien con otros inversores en el negocio promotor.
El objetivo de este nuevo rumbo es claro: lograr un mayor retorno sobre el capital invertido y liberar caja para el pago del dividendo, ya que hasta ahora las promotoras estaban ganando dinero, pero sus accionistas no.
Neinor, Aedas Homes, Habitat o Culmia ya han cerrado acuerdos o están trabajando para sellar alianzas que les permitan acceder a la compra de nuevos suelos sin tener que pedir más capital a sus accionistas y con un consumo mucho menor de caja. La apuesta por la coinversión empieza a ser generalizada entre las grandes del sector, si bien, cada compañía ha tomado diferentes caminos.
Por un lado está el caso de Aedas Homes, participada por Castlelake, que mantiene su plan de negocio core con la producción de 3.000 viviendas en los próximos cuatro años. A este monto sumará las unidades producidas dentro de sus acuerdos de coinversión, lo que le llevará a alcanzar un volumen de 5.000 viviendas al año.
El pasado mes de febrero anunció su alianza con el fondo institucional King Street Capital Management para coinvertir hasta 270 millones de euros de capital en la promoción de vivienda de obra nueva. Este acuerdo conlleva una inversión inicial de 150 millones de capital en proyectos de Aedas Homes ya en marcha y, adicionalmente, contempla un objetivo de inversión de otros 120 millones de capital para impulsar el crecimiento estratégico a través de nuevos proyectos residenciales en España. La participación de Aedas en esta joint venture será minoritaria, si bien, la promotora cobrará un fee por encargarse de la gestión integrla de los proyectos.
Por otro lado se encuentra Neinor.La promotora participada por Orion, Stoneshield y Adar Capital fue la primera en lanzar un nuevo plan estratégico hasta 2027 vertebrado sobre una apuesta clara por la coinversión y un ambicioso programa de dividendos de 600 millones de euros.
Su plan pasa por invertir en estos años 1.000 millones de euros, de los que 500 serán para coinversión. La promotora alcanzará participaciones de entre el 10-20% en estos nuevos vehículos y además actuará como gestor durante todo el proceso, lo que les dará "un mayor retorno y mejorará su ROE", tal y como explicó en la presentación de su plan.
En cinco años Neinor aspira a tener un banco de suelo resultante de 17.000 unidades (frente a las 15.000 actuales) de las que 9.500 serán de la promotora y otras 7.500 a través de vehículos.
La compañía ya ha cerrado acuerdos de coinversión por volumen de 300 millones de euros en 2023 con firmas como AXA, con la que selló una joint venture de 100 millones. Por otro lado, también firmó una alianza con su fondo accionista, Orion, para invertir 50 millones de euros a lo largo del año pasado que se destinaron a la compra de tres terrenos y finalmente, la promotora anunció un acuerdo con Urbanitae para invertir 150 millones en los próximos dos años.
Según los planes de la compañía que lidera Borja García-Egotxeaga esperan cerrar nuevos acuerdos de coinversión superando los 500 millones de euros hasta 2027.
Inversores con menor coste de capital
Con este tipo de acuerdos las promotoras se están aliando con un perfil de inversor distinto al de sus accionistas y que, además, cuenta con un menor coste de capital. Estos fondos no tienen interés en acceder al accionariado de las promotoras, pero si necesitan de su estructura y experiencia para poder llevar a cabo proyectos residenciales en España, lo que abre un camino de crecimiento interesante para las promotoras y sus accionistas, ya que estaban atados de pies y manos al cotizar con descuentos sobre NAVdel entono del 50%.
Otros fondos como Värde, accionista de Vía Célere, o Bain Capital, propietario de Habitat, llegaron algo más tarde y han visto imposible cumplir su objetivo de colocar sus promotoras en el mercado. En el caso de Habitat ha contratado a la consultora Colliers para captar 200 millones de nuevos inversores y llevar a cabo proyectos de coinversión sobre una cartera de suelos que ya tiene identificados.
La última en sumarse a esta tendencia es Culmia. La promotora participada por el fondo Oaktree se encuentra en negociaciones para cerrar acuerdos por un volumen total de 150 millones de euros a lo largo del primer semestre de este año con el objetivo de mantener su estructura sin tirar tanto de la caja de la compañía.
