La Comunidad Madrid es de las pocas regiones de España que experimentará un crecimiento positivo de la población en los próximos 15 años. Esta región atrae a miles de habitantes de otras comunidades de España, que llegan a la capital y sus alrededores para buscar una oportunidad laboral mejor, o directamente seducidos por la amplia oferta de ocio, educación, etc. Ser la capital de España otorga una ventaja comparativa notable respecto al resto de regiones para atraer capital humano. La gran pregunta es dónde va a vivir toda esa población en una región en la que los precios de la vivienda son relativamente altos en casi cualquier punto. Una parte de la respuesta la tiene la 'megaciudad' que se está levantando en el sureste de la Comunidad. Un conjunto de proyectos que estarán unidos unos a otros por diferentes vías y que darán lugar a una conurbación de millones de habitantes.
El sureste de la Comunidad de Madrid está viviendo un auténtico boom de la construcción. Las grúas y los camiones moviendo tierra de un lado para otro vuelven a colmar el horizonte de determinadas zonas de la región. Barrios a medio terminar como El Cañaveral están plagados de estos gigantes de hierro que recuerdan a los 'boyantes' años que precedieron a la crisis financiera, mientras que en otras zonas como los Ahijones (otro futuro barrio que conectará con El Cañaveral, Rivas Vaciamadrid y Los Berrocales) están plagadas de camiones y máquinas excavadoras que hacen su trabajo para comenzar la construcción de otro barrio lleno de vivienda de obra nueva. Pese a toda esta nueva construcción, la previsión para la Comunidad de Madrid es que siga faltando vivienda, lo que presionará al alza los precios de unos inmuebles que ya se encuentran en niveles relativamente altos.
Los Berrocales, Valdecarros, El Cañaveral y Los Cerros, situados entre la M-45 y la M-50 y cerca de otros núcleso como Vicálvaro, Coslada, Rivas Vaciamadrid en el Ensanche de Vallecas, son el 'salvavidas' que permitirá que la Comunidad de Madrid siga creciendo en población sin generar una burbuja mayor de la vivienda. "El futuro de Madrid pasa por los desarrollos del sureste", decía el alcalde de la ciudad, José Luis Martínez Almeida, hace unos meses tras reunirse con las juntas de compensación de Los Berrocales, El Cañaveral, Los Cerros, Los Ahijones y Valdecarros. Desde entonces hasta hoy, esos grandes proyectos han ido avanzado en sus procesos de urbanización y edificación, que culminarán con la construcción total de más de 120.000 viviendas.
Los expertos creen que estos nuevos barrios podrían reunir alrededor de 300.000 personas. Esta cifra redonda es el resultado de una ecuación sencilla: el INE estable que el hogar medio español está formado 2,5 personas, lo que multiplicado por las 120.000 viviendas da como resultado esos 300.000 habitantes. Estos barrios conformarán la ciudad de 'obra nueva' más grande de toda España.
Pero la historia no culmina ahí. La conurbación final presentará unas cifras asombrosas. La Real Academia de la Lengua Española (RAE), señala que una conurbación es el "conjunto de varios núcleos urbanos inicialmente independientes y contiguos por sus márgenes, que al crecer acaban formando una unidad funcional".
En este caso, la conurbación no solo incluirá a todos esos nuevos barrios conectados por diferentes zonas. El Cañaveral estará conectado en su parte este, a través de varios puentes que atraviesan la M-45 y de la Cañada Real, con el Barrio de la Luna, que pertenece a Rivas Vaciamadrid, un municipio que también ha vivido su particular boom demográfico y que cuenta ya con más de 100.000 habitantes. Por el otro lado, El Cañaveral también conecta con Coslada, un municipio con 81.000 habitantes.
A su vez, El Cañaveral está conectado con Los Cerros y los Ahijones. Estos últimos conectarán con Vicálvaro y con los Berrocales, que su vez enganchan con el Ensanche de Vallecas que se une Santa Eugenia y Vallecas pueblo… y así hasta llegar a Madrid. Esta conurbación podría acercarse a los 4 millones de habitantes. Al igual que los romanos decían hace 2000 años que una ardilla podía cruzar España, desde los Pirineos hasta Algeciras, saltando de árbol en árbol, hoy casi se podría decir que la pobre ardilla tendría que cruzar Madrid saltando de tejado en tejado.
Barrio a barrio: los Berrocales
Los Berrocales emerge como uno de los futuros vecindarios más vanguardistas, localizado en el distrito de Vicálvaro, con una extensión superior a los 8 millones de metros cuadrados, donde se impulsará la construcción de 22.285 residencias, con la mitad de ellas bajo el régimen de protección pública. La edificación de las primeras unidades iniciará este mismo año, anticipando la llegada de los primeros residentes en 2025.
El desarrollo Los Berroclaes conlleva una inversión que supera los 5.200 millones de euros y se llevará a cabo en seis fases. Las etapas 1, 2, 3 y 6 estarán destinadas a uso residencial, mientras que las fases 4 y 5 se enfocarán exclusivamente en uso industrial. La fase inicial albergará espacio para la construcción de 4.505 viviendas, de las cuales 2.337 serán de acceso libre y el resto estarán bajo protección. En conjunto con la fase 3, se alcanzará un total cercano a las 10.000 unidades. Destacadas promotoras inmobiliarias a nivel nacional, como Aedas Homes, Hábitat Inmobiliaria, Pryconsa, Ibosa o Aurquia, participan activamente en este ambicioso proyecto, algunas de las cuales inauguraron sus oficinas de ventas al público a mediados de octubre.
Los Cerros
Por su parte, Los Cerros, emerge como el más reciente proyecto urbanístico en la zona sudeste de Madrid, en el distrito de Vicálvaro, abarcando una extensión total de 4,7 millones de metros cuadrados. Este desarrollo contempla la construcción de 14.276 residencias, de las cuales el 50% contará con algún tipo de protección, contribuyendo así a desbloquear el acceso a la vivienda y promoviendo la estabilidad de los precios en el mercado inmobiliario. Además, se destinarán 550.650 metros cuadrados para uso terciario y comercial.
Es notable por ser la región sureste la que cuenta con la mayor cantidad de áreas verdes públicas en la capital, con 1,7 millones de metros cuadrados de espacios naturales, superando incluso al reconocido Parque del Retiro. Esto representa casi el 40% de la superficie total designada para zonas verdes. Los Cerros anticipan una inversión que supera los 3.000 millones de euros y proyectan la generación de 15.000 empleos. La primera fase de las tres que componen el proyecto ya está en marcha, convirtiéndose en una realidad hoy. Las obras de urbanización acaban de comenzar, y se prevé que las primeras viviendas se construirán en la primera mitad de 2024.
Valdecarros
Valdecarros es el desarrollo urbanístico más grande de España. Este barrio Contará con 10.793 viviendas, que se sumarán a las 2.580 unidades de la primera etapa. Todas ellas comenzarán a construirse en 2025. El presupuesto de las nuevas urbanizaciones asciende a unos 124 millones de euros. No obstante, el potencial es mucho mayor. A medida que vaya madurando este desarrollo, se espera que Valdecarros Madrid se desarrolle en 19 millones de m2, un proyecto de barrio de nueva planta dividido en ocho fases de urbanización y un total de 51.000 viviendas nuevas, una tercera parte de las 150.000 previstas para todo Madrid en el mismo periodo.
De esos 51.000 pisos, al menos el 55% tendrá algún tipo de protección, de manera que a medio y largo plazo el barrio será el epicentro de la vivienda asequible en la capital. Por las cifras y alcance del proyecto, se trata del mayor desarrollo urbanístico español en marcha, y de uno de los mayores de toda Europa.
El Cañaveral
El Cañaveral es uno de los desarrollos más avanzados, donde ya viven miles de personas. En su avenida principal ya se pueden encontrar gimnasios, tiendas, restaurantes, supermercados… aunque aún faltan colegios e institutos públicos, una de las principales demandas de sus habitantes. Este barrio tiene ya censados 17.000 habitantes, aunque la población real es, probablemente, superior.
El Cañaveral, pegado a Coslada (aunque pertenece al municipio de Madrid), es uno de los mayores desarrollos urbanísticos de España, con 5.388.384 m2 de superficie, permitirá albergar una población aproximada de 52.000 habitantes y prevé la construcción de 14.000 viviendas en Madrid capital, contando la mitad de ellas con algún tipo de protección pública.
Los Ahijones
Los Ahijones es también uno de los más extensos proyectos urbanos en la región sudeste de Madrid. La zona se encuentra en estos momentos repleta de caminos y excavadoras moviendo tierra para facilitar el proceso de construcción y edificaciones. En su totalidad, se erigirán 19.000 viviendas, con más del 50% de ellos gozando de algún nivel de protección.
Los Ahijones abarcan una extensión superior a las 570 hectáreas, y su desarrollo se llevará a cabo en seis etapas, con cuatro destinadas a uso residencial y dos orientadas a usos industriales y terciarios. Actualmente, se están finalizando las labores de urbanización de la primera fase. En esta fase inicial, se planea construir alrededor de 3.132 viviendas, de las cuales el 64% estarán protegidas.
Una revolución demográfica
Son estos nuevos barrios los que van a conectar zonas de Madrid que antes estaban separadas por descampados, solares y carreteras. De este modo, el sureste de Madrid se irá convirtiendo en una de las zonas más pobladas de la región, una revolución demográfica notable, puesto que históricamente los grandes municipios se hallaban en el norte y suroeste. Algunos municipios como Rivas Vaciamadrid ya ha viviendo un boom demográfico importante en las últimas décadas. Ahora, esta expansión se verá completada con los nuevos barrios que ya están en marcha.
Juan Antonio Gómez - Pintado, apunta que los desarrollos del sureste y en concreto, Los Cerros, van a compensar ese desequilibrio que había en la ciudad de Madrid. "Se habían dado por el norte y el oeste de la capital crecimientos urbanísticos y ahora se compensa esa malla urbana en la ciudad con los desarrollos del sureste. Según datos del INE, por tercer año consecutivo en España están entrando 430.000 personas al año, de las cuales vienen a Madrid 120.000 habitantes y necesitamos estos desarrollos urbanísticos para dar cabida a toda esta demanda que viene a Madrid".
¿Un problema de vivienda en Madrid? En el ranking de regiones por extensión de territorio, la Comunidad de Madrid se encuentra en la parte baja de España, con poco más de 8.000 kilómetros cuadrados. Sin embargo, es la tercera en población, solo por detrás de Andalucía y Cataluña. Esto, junto a la escasez de suelo urbanizable y la fuerte demanda de vivienda en Madrid, amenaza con agravar la falta de inmuebles a precios asequibles durante los próximos años.
Las últimas proyecciones de Sociedad de Tasación revelan que solo en Cataluña y la Comunidad de Madrid harían falta 800.000 nuevas casas para cubrir las necesidades habitacionales si se tiene en cuenta la proyección de población para los próximos 15 años. Desde esta firma inmobiliaria explican que ambos territorios concentran el 50% de la nueva demanda de vivienda. "Esa cifra es una barbaridad", aseguraba Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.
