A la espera de que entre en vigor el índice de precios de referencia desarrollado por el Ministerio de Vivienda para regular y limitar el alquiler en las zonas tensionadas que declaren las comunidades autónomas, no parece que se ajustarse a la realidad del mercado y los valores estimados se quedan un tercio por debajo de los reales.
En un análisis publicado hoy, Idealista ha comparado su propio ínidce de precios (a raíz de los anuncios de viviendas en alquiler publicados en la plataforma) con la propuesta del Gobierno y los resultados arrojan que el nuevo índice de precios de referencia del alquiler muestra unos niveles alejados de las rentas que un inquilino encuentra en el mercado actual. En concreto, la muestra del portal inmobiliario en febrero de 2024 ofrecen un precio por metro cuadrado de 11,6 euros, mientras que el índice del ministerio se queda un 32% por debajo, en los 7,9 euros.
La mayor diferencia entre los precios del índice y la realidad del mercado en idealista se da en Valencia, donde el índice marca un precio un 47% más bajo que el que encuentra quien está ahora en búsqueda de vivienda para alquilar. Le siguen Palma (-43%), Lugo (-41%) y Alicante, Cuenca y Málaga (-40% en los tres casos). Centrándo el análisis a los grandes mercados, la distorsión entre realidad del mercado e índice es del 36% en Barcelona, del 24% en Madrid y del 24% en Sevilla.
Melilla marca la menor diferencia entre los precios del índice y los precios reales y aún así el índice del Gobeirno está un 11% por debajo de los precios de las ofertas publicadas. Córdoba (-20%), Ciudad Real (-22%) y Valladolid (-23%) son las tres ciudades siguientes con menos distorsión.
El índice del Gobierno marca niveles de 2017, cuando la oferta era mayor
Atrasando la comparativa a los datos de 2022, la diferencia es menor pero aún relevante: el índice oficial es un 19% más bajo y sitúa los precios a niveles de 2017. Hay otra diferencia significativa, y es que actualmente hay un 23% menos oferta de viviendas en alquiler permanente de la que había aquel año, es decir, que la tensión oferta-demanda era menor a la actual.
El estrés del mercado podría ir a peor. Según el Gobierno, las zonas que apliquen el índice verán reducirse los precios de la vivienda, pero la traducción que hace el mercado de la declaración de zonas tensionadas es distinta y se enfoca a una retirada masiva de viviendas de alquiler de larga estancia, desequilibrando aún más la balanza oferta-demanda e impulsando los precios al alza.
Aquí también hay diferencias según donde se mire en el mapa. El precio en 2017 era todavía un 15% más bajo que el que refleja el índice en Barcelona y Palma, pero en Málaga sólo era un 2% más económico, y ligeramente más elevado en Alicante (1%), Valencia (2%), Madrid (4%) y Sevilla (5%). En cuanto al volumen de oferta, Cuenca es la ciudad donde más ha caído desde entonces (-63%) mientras que en Málaga se da una situación curiosa ay que la oferta actual es un 50% más elevada que en 2017 debido, posiblemente, a su explosión como hub tecnológico del sur de Europa.
¿Cuándo entra en vigor?
El Gobierno ha retrasado la puesta en marcha la publicación del índice de precios de referencia para regular los alquileres. Inicialmente estaba previsto que se publicará en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el día 13, pero ahora se espera a partir del 15 de marzo. Según el calendario del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, el pasado martes finalizó el plazo de consulta pública sobre el índice, y a lo largo de esta jornada se responderá "a todas las consultas ciudadanas o institucionales". También este miércoles está previsto que el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas, firme la resolución para que el indicador se publique en el BOE.
Hay que destacar que para que las rentas se puedan regular en Cataluña (única comunidad autónoma que lo ha solicitado hasta la fecha), también se debe tramitar la declaración de zonas tensionadas, que se podría publicarse el mismo día del índice.
Precisamente en esa comunidad, el colectivo de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) coincide en que el cálculo del sistema de índices de referencia estatal produce una gran distorsión entre los precios de oferta comercial existentes en el momento de la presentación del índice, aunque los porcentajes de variación son distintos a los de Idealista. Así, observa descensos entre el 4% y el 42%, y encuentra una tendencia de reducción media del 20% de las rentas de alquiler.
Su ejercicio comparativo con el índice catalán marca un menor descenso de las rentas de alquiler, de entre el 10% y el 15%. De usarse el índice de referencia medio catalán, creen que el descenso de las rentas ascendería hasta un 25% por debajo del precio comercial propuesto.
