España arrastra desde hace años un desajuste entre la oferta y la demanda de vivienda. Los actuales niveles de construcción, que oscila entre las 80.000 y las 100.000 unidades al año, son claramente insuficientes para cubrir la proyección de nuevos hogares, que ronda los 200.000 de media al año. La escasez de producto, principal elemento empuja los precios al alza, es acuciante en los grandes mercados del país. De hecho, solo en Cataluña y la Comunidad de Madrid harían falta 800.000 nuevas casas para cubrir las necesidades habitacionales si se tiene en cuenta la proyección de población para los próximos 15 años. Son las estimaciones de Sociedad de Tasación, que explica que ambos territorios concentran el 50% de la nueva demanda de vivienda. "Esa cifra es una barbaridad", explica Consuelo Villanueva, directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación.
En cuanto a los indicadores que marcarán el rumbo del sector inmobiliario, la tasadora cita la inflación, la evolución del mercado laboral, el poder adquisitivo de los hogares, la confianza empresarial o el euríbor. Respecto al último punto, pronostican una caída del índice cara al segundo semestre del año, lo que podría provocar que se vuelva a "incrementar la nueva concesión de créditos hipotecarios a tipo variable".
No obstante, desde la compañía consideran que en "ningún caso" se espera que vuelva a los niveles del 2018, es decir, que las hipotecas de tipo fijo se impongan sobre las de tipo variable. "La balanza estaría más compensada, en torno al 50%-50%", decía analista estratégica de Mercado, Leticia Sánchez Franco.
La brecha entre oferta y demanda
En la última década se ha evidenciado un claro desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en España. Una tendencia que "podría intensificarse en los próximos 20 años", según las estimaciones de Sociedad de Tasación, ya que cada vez se se construyen menos casas mientras que la poblacion sigue en ascenso. Durate el boom inmobiliario se produjeron entre 500.000 y 600.000 viviendas nuevas al año.
Frente a las urgencia habitacional que hay en Cataluña o la Comunidad de Madrid, en otras zonas del país como Castilla y León o Asturias se verán condicionadas por el fenómeno de la despoblación.
Ralentización de precios
En el capítulo de precios, el análisis de Sociedad de Tasación revela que el valor de las vivienda se aproxima a un nuevo punto de inflexión. La tendencia para los próximos meses continúa siendo alcista, pero se prevé una ralentización del crecimiento de los precios unitarios cada vez más evidente. La compañía cifra en un 4,1%, el incremento de las casas de obra nueva, hasta rozar los 3.000 euros/m2. En concreto, llegará 2.925 euros/m2 de media el próximo mes de junio.
La subida es menor que el 6,4% registrado en el mismo periodo del año anterior. "Los tiempos de venta se dilatan y el ritmo de incremento del precio se desacelera", apuntan desde la tasadora.
Ahora bien, la evolución será heterogénea. Por el momento, los datos de cierre de 2023 señalan que los precios crecerán por encima del 2% anual, pero son Baleares y Madrid las que lideran el ranking, con una tasa interanual superior al 6%.
Por capitales de provincia, el precio medio más elevado en obra nueva se encuentra en Barcelona capital (5.156 euros/m2 ), y tanto la Ciudad Condal como Madrid y San Sebastián superan la barrera de los 4.000 euros/m2 .
A su vez, Málaga ciudad se posiciona, por tercer año consecutivo, como la capital española donde más ha crecido el precio de la vivienda nueva durante el último año (7,2%).
Resilencia
En términos generales, la tasadora considera que el mercado inmobiliario continúa mostrando una gran resiliencia en cuanto a nivel de actividad, a pesar de que las compraventas de vivienda encadenan nueve meses de descensos interanuales. La vivienda usada continúa siendo el segmento más damnificado por el encarecimiento de la financiación, con un descenso de las transacciones en el acumulado de enero a octubre de 2023 del 9,9% interanual, más acusado que el dato registrado en vivienda nueva (-3,6%).
A pesar de una pérdida de dinamismo en las compraventas de vivienda de forma generalizada, es importante diferenciar por mercados. Por autonomías, Comunidad Valenciana, Región de Murcia y el norte de España, en general, reflejan un mejor comportamiento en el número de transacciones que el año pasado; pero son Andalucía, Comunidad de Madrid y Cataluña las que concentran una de cada dos transacciones.
A nivel de capitales de provincia, Madrid, Barcelona, Alicante, Málaga y Valencia concentran el 40% de la demanda, siendo las capitales de la zona Levante, y algunas del interior, las que mejor mantienen su ritmo de compraventas en términos anuales.
