La plataforma de aparcamientos, controlada por el fondo estadounidense, cuenta ya con 55 activos y 28.000 plazas y su objetivo es alcanzar un centenar y cerca de 60.000 plazas en los próximos tres años. Cuenta para ello con el respaldo de su accionista, que ya ha destinado más de 100 millones a la firma.
El fondo estadounidense Elliott Management ha impulsado el desarrollo de la plataforma de aparcamientos española iPark con inversiones por valor de más de 100 millones de euros desde que la adquiriera en 2017 y proyecta destinar fondos adicionales en los próximos tres años para prácticamente duplicar su tamaño.
De los 55 aparcamientos que gestiona iPark, 47 se ubican en España y ocho en Portugal
El respaldo del socio único, que adquirió el 100% de la sociedad a los cuatro fundadores en 2017, ha permitido posicionar a iPark como uno de los principales actores del sector del 'parking' en la Península Ibérica con una cartera de 28.000 plazas en España y Portugal. No en vano, este volumen coloca a la firma justo por detrás de Saba, Empark, Interparking, Indigo, fortalecida recientemente por la compra de Parkia, y APK2. En estos casi seis años, la compañía que dirige Juan Manuel Mogarra ha cerrado 55 transacciones en un sector que se caracteriza por una elevada atomización. No en vano, la firma ha analizado más de 200 oportunidades con un valor cercano a los 500 millones, según explica su consejero delegado.
De los 55 aparcamientos que gestiona iPark, 47 se ubican en España y ocho en Portugal. La empresa ha construido un ambicioso plan de crecimiento por el que prevé alcanzar los 100 activos en 2026 y las entre 55.000 y 60.000 plazas bajo gestión. Un desarrollo que se circunscribirá, presumiblemente, a la Península Ibérica. Ahora bien, la estrategia discurre porque el mercado portugués gane peso, de tal manera que cope entre el 20% y el 25% de su cartera, quedando el español con entre el 75% y el 80%. De este modo, para cumplir este objetivo, iPark deberá sumar entre 12 y 17 aparcamientos en Portugal y entre 28 y 33 en España. Para su expansión en territorio luso, ha reforzado recientemente su equipo en el país.
iPark está cerca de cerrar la incorporación a su cartera de siete nuevos 'parkings' en Santiago de Compostela, Sevilla, Huelva, Cádiz y Oporto
En este momento, iPark está cerca de cerrar la incorporación a su cartera de siete nuevos 'parkings' en Santiago de Compostela, Sevilla, Huelva, Cádiz y Oporto. Asimismo, ultima la compra de dos parcelas de 6.800 y 5.090 metros cuadrados en las proximidades del Aeropuerto de Palma de Mallorca. Su previsión es sumar una decena de aparcamientos con más de 3.000 plazas en el primer trimestre de 2024, de los que tres se localizarán en Portugal. Se trata de activos de distinta índole. Así, unos responden a arrendamientos de entre 10 y 20 años, otros son concesiones con plazos de entre 32 y 36 años y propiedades. En 2024, la meta es añadir en torno a 20 proyectos y en 2025 y 2026 alrededor de 15 en cada año. Encara este reto, no obstante, en un contexto en el que, "tras unos años de muchas transacciones, el mercado se está estrechando", advierte Mogarra, que apunta, en oposición, a un incremento de las licitaciones públicas en ciudades como Madrid, Bilbao y León o la de las estaciones de alta velocidad de Adif.
Hasta la fecha iPark ha invertido o tiene comprometidas inversiones por 120 millones, a origen, y para cumplir con sus objetivos de crecimiento la cifra total será de al menos 200 millones en términos de capital ('equity'). Si se incluye la deuda, el volumen se eleva hasta al menos los 350 millones invertidos. Para financiar este desarrollo, la compañía cuenta con el apoyo de su socio único, el fondo estadounidense Elliott. No se prevé en el corto plazo ni la venta la entrada de nuevos socios en el capital de iPark, aunque "ha habido acercamientos" en ambos sentidos a lo largo de los últimos años, reconoce Mogarra.
En paralelo al crecimiento, iPark pretende "mejorar la estructura de capital", según explica Mogarra. "Tenemos un apalancamiento muy bajo y uno de los planes es refinanciar alguna de las sociedades que tenemos con entidades bancarias españolas", precisa. "Ahora mismo los fondos propios que tiene la empresa son superiores al 80%", subraya. Hasta ahora, la compañía ha acometido las operaciones "con 'equity' y ahora estamos consolidando los activos para financiarnos". Es lo que está haciendo, por ejemplo, con la sociedad Pico de la Esperanza, que tiene los aparcamientos en propiedad, situados en distintos puntos de la geografía nacional (Madrid, Cádiz, Alicante, Bilbao, Cáceres...).
iPark está consolidando los activos en propiedad para financiarlos con bancos
La estrategia de iPark acoge una amplia diversidad de modelos de aparcamientos. Desarrolla proyectos 'greenfield', actuando como promotor y operador. Así lo ha hecho con el aparcamiento Garaje América de Cádiz y en abril de 2024 comenzará a construir un 'parking' de 500 plazas en el Puerto de Santa María. Asimismo, la compañía ha presentado varias iniciativas privadas en Huelva y tiene intención de hacerlo en otras ciudades. También ha adquirido concesiones, a través de la transmisión de los contratos y ha comprado activos en propiedad -tiene 18 en la actualidad-.
En este punto, en algún caso "hemos comprado créditos, en los que el colateral es el aparcamiento, de modo que vas a la subasta, ejecutas y terminas quedándote el 'parking'", señala Mogarra. De esta forma ha incorporado dos proyectos en Vélez (Málaga) y otro en Cádiz, y actualmente se halla en fase de subasta de dos más en Icod de los Vinos (Tenerife) y Santa Pola (Alicante). Por último, ha sumado arrendamientos, en menor medida, y adjudicaciones de contratos de estacionamiento en vía pública ('zona azul').
'Parkings' en estaciones de tren y aeropuertos
iPark nació, con sede en el País Vasco, en octubre de 2013 fruto de la iniciativa de cuatro socios, entre ellos Mogarra, con trayectoria previa en Cintra Aparcamientos (Grupo Ferrovial), Empark y Estacionamientos Iberpark. En 2017 Elliott adquiere el 100% de la sociedad para aportar la financiación, muy necesaria en un sector intensivo en capital, y mantiene al equipo directivo.
La filosofía de iPark es que "podemos hacer de todo" en lo relacionado con el sector del aparcamiento. En esta línea, la compañía se ha adentrado en lo que denomina iPark Travel. Un vector de crecimiento que consiste en la compra y gestión de aparcamientos que dan servicios a los usuarios en estaciones de tren y aeropuertos.
La firma ya tiene este tipo de infraestructuras en Madrid (estaciones de Atocha y Chamartín), Mallorca, Málaga, Santiago de Compostela, Las Palmas, Oporto y Faro. "Vamos a comprar dos parcelas en Mallorca de 12.000 metros cuadrados, con la intención de construir en una de ellas un aparcamiento en estructura de 20.000 metros cuadrados; en Las Palmas estudiamos varias alternativas y en Oporto tenemos como objetivo otra de 40.000 metros cuadrados", anticipa Mogarra. "Nuestra capacidad de financiación es mucho mayor que la de nuestros competidores en este subsector", recalca el directivo.
