Para ser el casero de una oficina en la Castellana de Madrid o en la Diagonal de Barcelona no hace falta figurar como propietario. Beneficiarse de las opciones que brinda el alquiler es posible también a través de los vehículos de inversión inmobiliaria que se crearon hace una década y a los que tiene acceso cualquier inversor en la bolsa. Estas empresas cotizadas, conocidas bajo el acrónimo de socimi, han revolucionado el sector inmobiliario español y, tras unos años muy complicados, vuelven a convencer a muchos expertos.
Las socimis surgieron pocos años después de la crisis inmobiliaria, con el recuerdo aún de los excesos del viejo ladrillo. Se crearon jurídicamente como un vehículo semejante a los llamados reits en otros países como Estados Unidos o Reino Unido con la vocación (y con obligación) de centrarse en el negocio del alquiler de diferentes clases de inmuebles, alejándose del de la construcción y de las elevadas deudas del pasado. "Esperamos que el mercado entienda esa diferencia", confesaba Ismael Clemente, el aún hoy CEO de Merlin Properties (la mayor socimi), en una entrevista con este medio días antes de salir a bolsa en junio de 2014. Hace diez años, en marzo, debutaron en el mercado español las primeras socimis de un tamaño relevante. Fue como un soplo de aire fresco, tras una sequía de salidas a bolsa similar a la que se extiende ahora. Desde entonces, es posible comprar acciones de este tipo de empresas que cuentan con unas características muy específicas.
El universo de socimis es muy amplio. "Se han incorporado a cotizar 147 socimis tanto en los mercados españoles como europeos, a un ritmo creciente hasta 2020, año en que dicho ritmo se estabilizó, con la excepción de 2023 que fue un año bastante seco en incorporaciones. A día de hoy, se mantienen cotizando 116", cuantifica Ana Hernández, cofundadora de Abbaco Markets. A ellas habría que añadir los recientes anuncios en el nuevo mercado para pymes BME Scaleup.
Muchas de ellas son sociedades pequeñas, incluso familiares, que invierten en inmuebles residenciales y cuyo objetivo no es tener una amplia base de inversores, por lo que optan por ir a mercados con menores costes en los que hay poca liquidez a la hora de comprar y vender. Otras, en cambio, tienen un tamaño más relevante y sobre todo más liquidez, hasta el punto de que dos de ellas, Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, forman parte del Ibex 35 actualmente. Otras dos, Lar España y Árima Real Estate, también se encuentran en el Mercado Continuo. En total, son ocho de esas más de cien las que superan los 500 millones de euros, aunque algunas apenas mueven dinero. Una de estas grandes por capitalización, Montepino (la socimi logística de Bankinter), eligió París para cotizar el año pasado. Fuera de España ya hay más de 30, debido a las "mayores facilidades de admisión", según indican desde el propio gestor de la bolsa española en el Libro Blanco con el que intentan potenciar las salidas a bolsa en nuestro país.
La llegada de las socimis supuso "un antes y un después" para el sector en España, en opinión de José Ramón Iturriaga, socio y gestor de Abante. "La profesionalización es evidente y el perfil de los accionistas de los principales grupos cotizados es eminentemente financiero. Se han hecho, sin duda, un hueco en la bolsa española y constituyen una forma muy eficiente de invertir en ladrillo a través de las mejores compañías que tienen los mejores activos, los mejores management, de una forma diversificada entre los distintos usos ya consolidados (oficinas, retail, residencial, logística) y los emergentes (centro de datos, trasteros…). Además, y esto es clave, con liquidez diaria", valora. Esto último es lo que las diferencia, por ejemplo, de los antiguos fondos inmobiliarios como los populares Banif Inmobiliario o BBVA Propiedad.
Tras pasar por etapas muy distintas en su primera década de historia, 2024 podría marcar un importante punto de inflexión positivo. "El balance de estos diez años es positivo, aunque las compañías han pasado por dos fases. Una primera muy dulce, donde llegaron a cotizar al nivel o por encima de sus NAV [el valor neto de los activos] y donde el mercado reconoció que había cambiado el mercado inmobiliario, que se había profesionalizado. Esa primera fase se acabó en 2020, cuando empezó una travesía del desierto por el Covid, las dudas sobre el teletrabajo y el negocio online. Luego se unió la crisis de suministros y la subida de tipos, con la que el inversor encontraba otras alternativas. Todo esto ha llevado a compañías a cotizar con grandes descuentos sobre el NAV", resume Juan Moreno, analista del sector inmobiliario del Equipo de Análisis y Mercados de Bankinter, quien confía en que en 2024 comience un periodo positivo.
En los últimos años se ha castigado mucho a estos vehículos no solo por la subida de los tipos de interés, sino también ante el posible cambio que impondría el teletrabajo en las oficinas y el comercio online en los centros comerciales. Pero José Ramón Ituarriaga considera que estos "relatos" que se pudieron pensar en algún momento son excesivos. "El mercado se ha pasado de frenada. Probablemente, más con las compañías españolas porque además no ha sabido discriminar el mejor comportamiento relativo que se está produciendo aquí. Constituyen una magnífica oportunidad de inversión con unos catalizadores claros: bajadas de tipos y decaimiento de los relatos".
Los expertos creen que el castigo ha sido excesivo y ven en 2024 un punto de inflexión gracias a la bajada de tipos en la zona euro
"La mala reputación [del sector] creo que queda atrás, dado el mejor perfil de apalancamiento actual, la profesionalidad de los equipos gestores y la calidad de los activos. Les vemos mucho atractivo a los niveles de cotización actual, con cotizaciones lastradas por el entorno de tipos, pero que pensamos que se darán la vuelta cuando comiencen a producirse las bajadas. Igualmente vemos una opción muy interesante en el largo plazo y para inversores que busquen dividendos recurrentes y con elevada visibilidad", señala Javier Díaz, de Renta 4.
El dividendo es uno de los grandes reclamos. Como explica Ana Hernández, "las socimis están obligadas a repartir al menos tanto el 80% de los beneficios, como el 50% de las plusvalías generadas por venta de los activos, que debido al régimen fiscal especial han tributado a un 0% en el impuesto de sociedades. Ese beneficio y plusvalías le llegan al accionista persona física íntegro a su bolsillo, a diferencia de los dividendos percibidos de cualquier otro tipo de sociedad, en que el beneficio tributa por el Impuesto de Sociedades antes de ser distribuido a los accionistas. Evidentemente esto aumenta notablemente el atractivo de invertir en socimis para inversores minoristas personas físicas".
La retribución en metálico al accionista es el principal atractivo de estos vehículos inmobiliarios. Buena parte del retorno viene por esta vía. La rentabilidad por dividendo que ofrecen las dos socimis del Ibex, Merlin y Colonial, se sitúa en el 5,1% y el 5,4% según las previsiones que reúne Bloomberg. En cambio, Lar España se ha caracterizado por dar uno de los dividendos más altos de la bolsa española, rozando casi el 10% (9,8% según las estimaciones actuales). Árima, por su parte, no está repartiendo dividendos aún aunque sí recompra acciones para retribuir indirectamente.
Más allá del dividendo, hay otros aspectos en los que fijarse antes de comprar acciones de estas empresas. Algunos expertos consultados citan a los activos en los que invierten, al descuento con el que cotizan frente al valor de esos activos, el endeudamiento, la ocupación… La mayoría de socimis salió a cotizar con 'promesas', sin activos, pero poco a poco ya han creado una cartera que les proporciona rentas periódicas que acaban trasladándose al accionista. Las grandes empresas se centran, sobre todo, en oficinas, centros comerciales y logística, mientras las más pequeñas suelen optar por el residencial.
El descuento al que cotizan sobre el NAV es una de las claves antes de invertir. Por las cuatro del Mercado Continuo se paga ahora solo la mitad de lo que valen los activos, a pesar de que se han visto obligadas a reducir este valor en sus últimas presentaciones de resultados. "Son descuentos excesivos. Todavía podemos ver algo más de rebaja de las valoraciones de los activos, pero no hasta lo que descuenta el mercado. Veo una oportunidad en el sector para inversores que sean pacientes", señala el analista de Bankinter.
Otro punto importante es la calidad de los activos y su ocupación. "La diversificación de clases de activos de Merlin le ha permitido adaptarse a las tendencias cambiantes del mercado. A pesar de la crisis del Covid, la demanda de sus activos de oficinas, retail y logística se mantuvo con ocupaciones superiores al 90% e incrementos positivos en renta", indica Javier Beldarrain, analista de Bestinver Securities en un informe. De hecho, la firma ahora está apostando por una nueva vía: la de los centros de datos. En estos momentos tanto Merlin, como Colonial y Lar cuentan con ocupaciones que rondan el 96-97%.
Pero si hay algo que da confianza frente al pasado del sector inmobiliario es el menor endeudamiento. En las socimis se mide a través de la relación préstamo-valor o loan to value (LTV). Esto es la deuda en relación al valor bruto de los activos. La mayoría se impuso límites para no sobrepasar el 50% que en el sector se empieza a considerar un problema. A día de hoy todas tienen controladas sus ratios por debajo del 40%.
Infografía: Javier J. Barriocanal | Diseño y desarrollo: Ruth Palomares